7 Sep 2014

Geliat Cantik Pakuwon Jati (PWON)

,
Penulis tertarik menulis tentang saham Pakuwon Jati (PWON) setelah menyadari bahwa PWON adalah pengembang salah satu mall yang cukup terkenal (setidaknya bagi penulis dan keluarga yang setiap muncul pertanyaan.. hmmm, beli ini, beli itu..nonton sekalian..kemana kita ?, pasti jawaban akhirnya.. KOKAS!). Ya KOKAS alias Kota Kasablanka, mall yang berdiri di bilangan Casablanca, Kuningan itu memang sangat lengkap terutama untuk para wanita yang suka akan merek-merek terkenal dunia, baru-baru ini distributor kecantikan Sephora mulai membuka gerai di KOKAS, segala salon, Carrefour, Electronic City sampe Informa dan ACE hardware (dua terakhir kesukaan penulis) ada disitu. Mungkin cuma satu yang belum ada, toko buku Gramedia. 

So, harus di akui mall ini memiliki satu ciri khas, Family Friendly, konsep yang dikembangkan sama dengan saudaranya yang lebih dulu ada. Gandaria City atau Gancit yang ada di bilangan gandaria, Jakarta Selatan.


Fokus Bisnis

PWON memiliki bisnis inti sebagai developer, memiliki 4 superblock besar yaitu Gandaria City Superblock, Kota Kasablanka Superblock, Tunjungan City Superblock dan Pakuwon City Township (dua terakhir berada di Surabaya) dengan total lahan 51.4 ha, sedangkan total landbanknya sendiri sebesar 355 ha tersebar antara Jakarta dan Surabaya dan kabar terbaru lahan sebesar 127 ha siap di garap di 2014 sebagai kawasan residensial di Surabaya Barat senilai 8 trilyun rupiah.

Yang cukup surprise adalah informasi mengenai rencana membangun Kota Kasablanka II di 2014 ini, yang entah akan menjadi mall terintegrasi seperti Pondok Indah Mall 1 & 2 ataukah menjadi pusat bisnis. Namun melihat cepatnya perkembangan mall KOKAS I, sangat realistis jika target optimis yang akan dicapai oleh KOKAS II nanti menjadi terbuka. Asalkan penulis berharap ada solusi bagi kemacetan yang pasti akan ditimbulkan.

Fokus Keuangan

Di Kuartal II 2014 ini, laba PWON meningkat secara signifikan sebesar 42.59% dibanding periode yang sama tahun lalu dan secara YoY meningkat 59.98%. Jika di runut satu tahun kebelakang, laba PWON meningkat 51.34% YoY 2012 ke 2013. 

Peningkatan laba yang cukup besar secara kontinyu ini di akibatkan suksesnya fokus mereka kepada recurring income atau pendapatan berulang. Dengan fokus pada pemasaran dua mall andalan di Jakarta (Gandaria City dan Kota Kasablanka) ditambah dua superblock nya di Surabaya.

Yang bisa dilihat nyata ialah PWON fokus menggarap recurring income ini sejak lama, disamping tetap menargetkan penjualan dari proyek hunian, ini adalah sinyal bagus dimana Manajemen sudah dapat melihat jauh kedepan untuk mengantisipasi hal-hal yang memberatkan penjualan property hunian. Dan tentunya pendapatan dan ekuitas mereka yang terus meningkat dari tahun ke tahun sejalan dengan kenaikan labanya.


Kenaikan laba bersih juga di ikuti oleh bagusnya grafik Return of Equity nya dan juga Return of Total Capital (laba bersih / (Ekuitas+hutang jangka pendek)



Dari itu semua, perusahaan ini bisa di kategorikan sebagai growth stock atau terus bertumbuh. Lalu bagaimana dengan valuasi dan kriteria pemilihan saham ala kami, mari kita lihat:

1. Perusahaan selalu mencetak laba (pernah minus lebih disuka) dan rata-rata 5 tahun terakhir diatas 12% = PWON selalu mencetak laba tinggi (rata-rata 99.12% dalam 5 tahun terakhir, dan pernah minus di tahun 2008) - COCOK

2. ROE rata-rata 5 tahun > 15% (jika no 1 >20%. >10% jika no 1 antara 10% - 20%), ROE PWON rata-rata dalam 5 tahun sebesar 17.97% - COCOK 

3. Rasio hutang jangka panjang berbanding laba bersih harus < 2 = Hutang jangka panjang sebesar 1.828 trilyun berbanding laba 1.811 trilyun (YoY) atau ration sebesar 1.01% - COCOK

4. DER < 1, hutang jangka pendek berbanding ekuitas = 0.47 - COCOK

5. Hitung Ratio dan Valuasi :
  • Current Equity : 5,241 B
  • Share Vol : 48,2 B
  • EPS Q214 = 37.6 (yoy)
  • Dividen per last year : Rp 4.5 / saham 

    Hasilnya:

Dapat terlihat hanya Return of Total Capital saja yang di bawah kriteria >12% itupun hanya sedikit. Walapun PBV terlihat mahal namun dengan margin of safety yang sebesar 36.78% (diatas 30%) tentulah hanya tinggal masalah niat kapan ingin masuk ke saham PWON ini.

Dengan kondisi-kondisi diatas, bisnis yang baik, pertumbuhan laba yang terus menerus dengan diskon di atas 30%, inilah saham yang termasuk kategori GARP (bertumbuh namun terdiskon) dan menjadi target investasi saham jangka panjang berikutnya.


Salam Investasi

5 komentar:

  1. Wah kapan mulai masuk nih? Cakep bener lho statistiknya..

    BalasHapus
    Balasan
    1. Sudah masuk mas kemarin, mudah2an hasilnya bagus. Saya rencana untuk jangka panjang saja PWON ini

      Hapus
  2. Menurut mas ryo, penurunan saham pwon belakangan ini apakah ada pengaruh kedepannya?

    BalasHapus
  3. mas anto lihat sendiri kan skrg $pwon bagaimana? naik lagi..ya krn secara fundamental tdk ada masalah, hanya info pmgang saham sebelumnya melepas sahamnya..itu saja, mgkin cuannya udah bnyak jdi malea pegang $pwon lgi..hehe

    BalasHapus
  4. Klo penurunan skrg krn apa y? Apakah ada mslh fundamental atau ada hal lain?
    Mohon pencerahanannya

    BalasHapus