Pakuwon Jati (PWON) - Semakin Menggeliat

Ketika laporan keuangan akhir tahun 2014 emiten dipublikasikan, hal yang menarik perhatian kami tentunya adalah saham Pakuwon Jati (PWON), karena PWON adalah satu dari lima belas perusahaan di dalam portfolio kami yang memiliki kinerja dan keuangan yang solid.

Dan tentunya karena PWON sudah memberikan imbal hasil diatas kenaikan IHSG kepada kami, sehingga saat ini saatnya bagi kami untuk melakukan review apakah PWON masih layak untuk investasi jangka panjang, atau setidaknya jangka menengah hingga satu tahun kedepan.

PWON mencatat kenaikan pendapatan 27,8% dari pendapatan 2013 dan kenaikan laba yang sangat luar biasa sebesar 121,8% dari laba bersih tahun 2013 dengan komposisi pendapatan adalah sbb:

Real estate tetap menempati teratas dengan komposisi 57% terhadap keseluruhan, kemudian pusat perkantoran dan perbelanjaan dengan 39.22%. Dari kenaikan pendapatan sebenarnya tidak berbeda jauh dengan tahun lalu, dimana Kota Kasablanka, Gandaria City di Jakarta dan Superblok di Surabaya masih sebagai favorit dan icon dari Pakuwon. Dan tentunya karena kami, teman-teman dan keluarga (masih) paling sering membuat janjian ketemu ya di dua mall itu di Jakarta.

Lalu apa yang membuat laba PWON naik begitu drastis? tak lain ialah keuntungan yang di dapat PWON setelah mengakuisisi Pakuwon Permai (bekas anak perusahaan dan dibeli kembali) dengan total kepemilikan saat ini menjadi 67.13% dan menambah kepemilikan di Centrum Utama Prima (CUP) menjadi 70%. Dari sini PWON mendapat laba segar sebesar 988 Milyar yang tercatat sebagai keuntungan pembelian saham dengan diskon. Apa itu?

Sekalian sedikit penjelasan, bahwa keuntungan pembelian saham dengan diskon adalah keuntungan membeli perusahaan (akuisisi, buyback dsb) di bawah nilai asetnya. Filosofinya sama persis dengan kami, para pemburu saham perusahaan bagus dengan harga wajar dan (sukur-sukur) diskon.

Apa untungnya Pakuwon Permai?

Pakuwon Permai saham sebelumnya dimiliki oleh private company asing EEMF Asian Development dan Pakuwon Dharma (juga anak usaha Pakuwon Group) alias bentukan bersama antara Pakuwon Group dengan EEMF. So, tindakan Pakuwon Jati ini sebenarnya adalah 'buyback' sehingga Pakuwon Permai resmi 100% menjadi milik Pakuwon Group.

Lalu apa untungnya? Pernah dengar Blok M Plaza? Kebangetan kalau anda tinggal di Jakarta tapi tidak tahu Blok M Plaza, atau Supemal Pakuwon Indah di Surabaya yang tenar dengan SSCCnya alias tempat konser. Kedua-duanya di kelola oleh Pakuwon Permai ini, sehingga dengan kepemilikan penuh maka dua tempat tadi seutuhnya menjadi tambahan recurring income alias pendapatan berulang untuk PWON. Itu baru sisi recurring income, belum jika membicarakan development income alias pendapatan dari proyek, yang bakal di dapat dari pembangunan tiga menara kondominium plus dua menara yang jadi satu; Orchard, Tanglin, Ritz, Ibis dan Pullman

Secara fisik transaksi ini jelas menguntungkan, namun PWON membeli Pakuwon Permai menggunakan penerbitan surat hutang sebesar 2.3 trilyun yang artinya liabilitas PWON meningkat 50%, tetapi hutang tersebut di imbangi dengan kenaikan ekuitas yang juga naik lebih besar, sehingga DER PWON justru menurun dari 0.59x menjadi 0.56x. Disinilah kita harus cermat mengamati apakah hutang yang muncul itu memberatkan, ataukah justru memberi nilai tambah.

Be Cheaper

Terakhir di Januari '15 saya bicara ke teman saya bahwa harga PWON masih kemahalan, PER masih di kisaran 18x dan PBV ada di kisaran 4.4x. Dibanding yang lain, PWON termasuk premium walaupun di saat itu akhirnya saya beli juga (based on true story: Charlie Munger). Karena ketika itu saya membayangkan andaikan Munger ada di Indonesia dan di melihat database PWON, maka saya yakin pasti dia pun ikut membeli.

Tapi dengan peningkatan laba dan book value yang signifikan, PWON saat ini memiliki PER hanya sebesar 9.85x (dibawah 10!!) dan PBV sebesar 2.91x. Pasti dari anda mengira bahwa harga PWON menjadi murah karena laba yang naik akibat akuisisi. Let see, mari kita hilangkan angka 988 milyar, dan kita akan mendapatkan bahwa laba PWON menjadi sebesar 1.5 trilyun, tumbuh 34% dari tahun lalu, lantas berapa PER? PER tercatat sebesar 15.79x,

Murahkah? Jika pada PER 18x saya masih yakin bahwa Charlie Munger akan membeli, bagaimana dengan PER 15x, atau bahkan 9.85x?

Posisi Keuangan

Silahkan anda download laporan keuangannya, public announcement dari websitenya (jangan malas!). Maka anda akan mendapatkan point penting:

1. Current Ratio (Current Asset / Current Liabilities) = 1,41x, artinya aset lancar masih 140% lebih besar dari kewajiban lancarnya. Kategori: AAA
2. Free Cash Flow (Operasional Net Cash - Capex) = 1,2 trilyun, positif. Kategori: AA
3. Net Working Capital (Current Asset - Current Liabilities) = 1,5 trilyun, positif dan 2x dari belanja modal. Kategori: AA 
4. Return on Investment (ROI) (Net Income /  Operasional Net Cash) = 1.26x, artinya setiap beroperasi 100 rupiah, PWON menghasilkan penjualan 226 rupiah dengan laba bersih 126 rupiah. Kategori: AAA
5. Owner Earning (di bahas di : Laba Pemilik)= 2,2 trilyun, meningkat 171% dari 2013. Kategori: AAA

Dengan rata-rata kategori AA  dari 5 point di atas, PWON tengah mengalami masa-masa stabil dan meningkat. Yang saya suka adalah ketika mencari berita tentang PWON di internet, maka cukup masuk ke websitenya dan anda akan temukan apa yang anda cari. 

Finally, saya rasa, kami tetap akan terus keep PWON dan berencana bahwa lebih baik untuk menempatkan 40% dana tambahan yang kami punya untuk menambah posisi portfolio kami di PWON.

Salam Investasi