8 Jan 2015

Lippo Cikarang (LPCK) - 10 saham murah Indonesia dan layak beli sekarang! (bagian 4)

,

Lippo Cikarang (LPCK)

Lippo Cikarang (LPCK) yang berada di posisi 5, merupakan emiten developer property milik taipan Lippo Group yang fokus berada di daerah industri Cikarang dan Bekasi dan bahkan saat ini LPCK telah menjadi ikon daerah Cikarang, bukan hanya hunian tapi juga kawasan Industri.


Saat ini LPCK memiliki lahan bersih yang belum di kembangkan sebesar 425.49 Ha, tanah sedang dalam pengembangan sebanyak 208.32 Ha dan juga kawasan industri yang belum di garap sebesar 579 Ha. Semua lahan tersebut berada di daerah Cikarang dan Bekasi.

Yang menarik adalah rencana pembangunan Airport baru di Karawang juga pelabuhan di Cilamaya, yang pasti akan meningkatkan prospek Cikarang dan Bekasi secara drastis

Untuk nilai buku tanah yang dikembangkan sendiri harganya sebesar Rp 266,612/m2. Angka tersebut didapat secara sederhana dengan pembagian total nilai buku tanah yang tertera di dalam laporan keuangan kuartal 3 September 2014 sebesar 368 milyar dengan luas tanah pengembangkan (development land) 138 hektar.

So, lalu bagaimana dengan NAV (Net Asset Value)? NAV yang biasa memang digunakan untuk menilai aset bersih dari perusahaan property, terutama yang mayoritas bisnisnya adalah hunian dan apartemen. Jika di atas tadi kita memakai NJOP, maka dsini kita sudah memasukkan unsur market, prospek, dsb.

NAV kali ini dikhususkan bagi lahan yang masih kosong atau sedang dalam tahap pengembangan. Mengapa demikian? Karena yang kita hitung adalah prospeknya. Dan prospek terbesar dari emiten developer hunian adalah data land bank. Jika data land bank sudah melebihi harga sahamnya, maka aset yang berbentuk properti jadi tidak perlu lagi kita masukkan.

Harga tanah di lippo cikarang cukup beragam, sehingga kami bagi menjadi 3 bagian besar, yaitu tanah inventaris, yaitu tanah yang belum dibuat apa-apa, alias tanah kosongan. Kedua adalah development land atau tanah yang masuk dalam tahap perencanaan untuk dibangun, dan ketiga adalah tanah yang dikhususkan untuk kawasan industri.

Sumber: Srimaya Investment (data diolah dengan panambahan asumsi)

Harga jual net per m2 di atas sudah dikurangi dengan biaya development dan marketing yang jumlahnya biasanya mencapai 20-22%. Sehingga jika nilai jual bersihnya 800 ribu/m2, maka harga jual gross (harga jual yang akan anda terima jika anda berminat membeli) mencapai 1 juta /m2. Hasilnya, hanya dengan menghitung land-bank bersih saja ternyata sudah lebih tinggi dari harga sahamnya sendiri. Atau menghasilkan margin of safety sebesar 43,77% tanpa memperhitungkan kenaikan nilai investasi tanah.

Beberapa dari anda mungkin bertanya-tanya, mengapa harga tanahnya kok murah sekali? 460.800 rupiah saja per m2. Bahkan di nilai bukunya berdasarkan laporan keuangan hanya 266 ribu rupiah per m2. Memang data land-bank ini kami ambil yang terkecil (termurah) dari seluruh harga tanah di daerah milik Lippo Cikarang yang beragam dan sifat dari harga land-bank ini adalah harga tanah yang memang belum dilakukan apa-apa di atasnya, alias masih kosong sehingga harga mengacu kepada NJOP itu sendiri.

Apabila anda berminat dan mengajukan diri ke pihak Lippo atas tanah tersebut, jangan harap mendapat harga yang tertera di atas. Rata-rata harga komersial Lippo Cikarang sudah 2-3 juta/m2, termahal hampir 10 juta/m2.

Mengapa kami ambil yang termurah? Karena kami ingin melihat margin aman yang minimal. Jika dengan harga yang terkecil kita sudah bisa mendapatkan margin aman, untuk apa mengambil yang lebih besar?

Kinerja

Sebetulnya cukup sulit untuk menentukan emiten yang berada di posisi ke 5 ini. Cukup banyak pesaing, namun melihat kinerjanya yang menjulang. LPCK kami rasa cukup pantas masuk di dalam jajaran elit 5 besar saham murah dan layak beli di Indonesia.


Cukup sulit mendapatkan perusahaan yang konsisten seperti LPCK. Walaupun tidak sebesar pesaing utamanya: Jababeka, namun sedikit demi sedikit LPCK mulai menambah lokasi dan kawasan Industrinya dengan mulai melebar ke Karawang. Potensi huniannya (rumah cluster, mall, apartemen) sendiri sudah menjadi primadona sejak 2010 di Cikarang dan Bekasi - tercermin di grafik net income

Saham Murah

Dengan menyandang nama besar, LPCK ternyata diperdagangkan dengan nilai PER hanya 8.08x di harga Rp 10,525 / lembar (saat tulisan ini dibuat) alias sangat murah jika dibandingkan dengan saudaranya LPKR yang memiliki PER 16,69x (lebih dari setengahnya). So, dengan metode nilai intrinsik dan pertumbuhan laba, kita dapatkan harga wajar LPCK adalah:


Bayangkan, dengan rata-rata pertumbuhan laba sebesar 114%, LPCK hanya memiliki PER 8.08x dan margin of safety sebesar 112%!. Nilai wajar (fair value) yang sebesar Rp 22,378 itu mengindikasikan bahwa ADA wonderfull company di Indonesia dengan harga saham yang masih murah.

Kinerja Keuangan

LPCK dalah setiap laporan keuangannya selalu memberikan nilai plus di dalam free cash flow, alias selalu positif. Meskipun jika anda cermati lebih dalam, terdapat nilai negatif dalam laporan kuartalnya tapi penulis rasa, nilai negatif itu tidak terlalu tampak karena cash flow akhirnya toh tetap positif. 

Karena bisnis LPCK berjalan tanpa hutang (DER tercatat hanya 0.04) maka prospek keuangannya bisa langsung melihat antara aset lancar dengan kewajiban lancarnya. Dimana selisihnya, biasa disebut Net Working Capital (NWC) sebesar 1,9 trilyun rupiah alias 900% berbanding belanja modalnya sendiri. Bahkan penulis rasa, dengan NWC sebesar itu, untuk membeli 1/2 dari Jababeka pun masih sanggup. 

Dengan perbandingan positif sebesar itu, LPCK layak untuk mendapat predikat woderfull company. Yang mana sebuah wonderfull company pastilah ditangani oleh manajemen yang sehat.

Prospek

Lalu, bagaimana jika kita kembali melihat NAV diatas dan mulai memprediksi kenaikan harga tanah sebesar 8% saja pertahun (asumsi konservatif tulen)? Berapa aset yang akan dimiliki LPCK? Bagaimana jika bandara Karawang betul betul dibangun, disusul pelebaran Terminal pelabuhan Tanjung Priok ke Cilamaya berjalan (ingat konsep pendulum nusantara?) ? Plus ditambah beroperasinya pabrik Toyota Thailand di Karawang?

Sekedar info saja, harga property di Lippo Cikarang meningkat hampir 300% sejak 2009 - 2014 ketika beredar isu akan dibangun bandara di dekat sana. Baru isu lho, belum kejadian. Sekarang? berdasarkan info 'orang dalam', master plannya sudah jadi, terutama pembangunan pelabuhan Cilamaya dan sudah masuk ke dalam rencana percepatan pembangunan era Jokowi-JK. Tinggal bersabar tunggu realisasi.

Satu-satunya kelemahan dari emiten ini ialah, LPCK kurang rajin membagi dividen untuk para pemegang saham, padahal di tengah keuntungan yang cukup hebat seharusnya membagi dividen bukanlah hal yang sulit. Manajemen LPCK lebih memilih memutar kembali uangnya untuk ekspansi ketimbang membaginya secara langsung. Hmm..tampak sulit bagi investor yang berorientasi mengejar dividen, tapi..biasanya, perusahaan sekelas LPCK pasti sudah memiliki ancang-ancang agar tidak kehilangan pemegang saham yang mulai bosan, yaitu dengan cara menjaga kinerja dan juga track sahamnya agar tetap menguntungkan.

Salam Investasi

4 komentar:

  1. Apakah NAV menggunakan harga skrg atau ? Lalu berapa menurut sodara harga layak Lpck ke dpn? (Apakah 22 rb?) Terima kasih.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Yap, asumsi menggunakan harga saat ini (mentah) tanpa memperhitungkan biaya2 yg lain (net). Untuk potensi harga, seperti yang sudah dibahas..secara POTENSIAL, ya..itulah knapa dinamakan margin aman

      Hapus
  2. Malam Pak,ini benar2 blog menarik,saya ingin menanyakan prospek dari ADMF dan BRNA,bagaimana ya..? Ditunggu lanjutan prospek saham 6-10 nya.,terima Kasih !

    BalasHapus