Pakuwon Jati (PWON) - Semakin Menggeliat

Ketika laporan keuangan akhir tahun 2014 emiten dipublikasikan, hal yang menarik perhatian kami tentunya adalah saham Pakuwon Jati (PWON), karena PWON adalah satu dari lima belas perusahaan di dalam portfolio kami yang memiliki kinerja dan keuangan yang solid.

Dan tentunya karena PWON sudah memberikan imbal hasil diatas kenaikan IHSG kepada kami, sehingga saat ini saatnya bagi kami untuk melakukan review apakah PWON masih layak untuk investasi jangka panjang, atau setidaknya jangka menengah hingga satu tahun kedepan.

PWON mencatat kenaikan pendapatan 27,8% dari pendapatan 2013 dan kenaikan laba yang sangat luar biasa sebesar 121,8% dari laba bersih tahun 2013 dengan komposisi pendapatan adalah sbb:

Real estate tetap menempati teratas dengan komposisi 57% terhadap keseluruhan, kemudian pusat perkantoran dan perbelanjaan dengan 39.22%. Dari kenaikan pendapatan sebenarnya tidak berbeda jauh dengan tahun lalu, dimana Kota Kasablanka, Gandaria City di Jakarta dan Superblok di Surabaya masih sebagai favorit dan icon dari Pakuwon. Dan tentunya karena kami, teman-teman dan keluarga (masih) paling sering membuat janjian ketemu ya di dua mall itu di Jakarta.

Lalu apa yang membuat laba PWON naik begitu drastis? tak lain ialah keuntungan yang di dapat PWON setelah mengakuisisi Pakuwon Permai (bekas anak perusahaan dan dibeli kembali) dengan total kepemilikan saat ini menjadi 67.13% dan menambah kepemilikan di Centrum Utama Prima (CUP) menjadi 70%. Dari sini PWON mendapat laba segar sebesar 988 Milyar yang tercatat sebagai keuntungan pembelian saham dengan diskon. Apa itu?

Sekalian sedikit penjelasan, bahwa keuntungan pembelian saham dengan diskon adalah keuntungan membeli perusahaan (akuisisi, buyback dsb) di bawah nilai asetnya. Filosofinya sama persis dengan kami, para pemburu saham perusahaan bagus dengan harga wajar dan (sukur-sukur) diskon.

Apa untungnya Pakuwon Permai?

Pakuwon Permai saham sebelumnya dimiliki oleh private company asing EEMF Asian Development dan Pakuwon Dharma (juga anak usaha Pakuwon Group) alias bentukan bersama antara Pakuwon Group dengan EEMF. So, tindakan Pakuwon Jati ini sebenarnya adalah 'buyback' sehingga Pakuwon Permai resmi 100% menjadi milik Pakuwon Group.

Lalu apa untungnya? Pernah dengar Blok M Plaza? Kebangetan kalau anda tinggal di Jakarta tapi tidak tahu Blok M Plaza, atau Supemal Pakuwon Indah di Surabaya yang tenar dengan SSCCnya alias tempat konser. Kedua-duanya di kelola oleh Pakuwon Permai ini, sehingga dengan kepemilikan penuh maka dua tempat tadi seutuhnya menjadi tambahan recurring income alias pendapatan berulang untuk PWON. Itu baru sisi recurring income, belum jika membicarakan development income alias pendapatan dari proyek, yang bakal di dapat dari pembangunan tiga menara kondominium plus dua menara yang jadi satu; Orchard, Tanglin, Ritz, Ibis dan Pullman

Secara fisik transaksi ini jelas menguntungkan, namun PWON membeli Pakuwon Permai menggunakan penerbitan surat hutang sebesar 2.3 trilyun yang artinya liabilitas PWON meningkat 50%, tetapi hutang tersebut di imbangi dengan kenaikan ekuitas yang juga naik lebih besar, sehingga DER PWON justru menurun dari 0.59x menjadi 0.56x. Disinilah kita harus cermat mengamati apakah hutang yang muncul itu memberatkan, ataukah justru memberi nilai tambah.

Be Cheaper

Terakhir di Januari '15 saya bicara ke teman saya bahwa harga PWON masih kemahalan, PER masih di kisaran 18x dan PBV ada di kisaran 4.4x. Dibanding yang lain, PWON termasuk premium walaupun di saat itu akhirnya saya beli juga (based on true story: Charlie Munger). Karena ketika itu saya membayangkan andaikan Munger ada di Indonesia dan di melihat database PWON, maka saya yakin pasti dia pun ikut membeli.

Tapi dengan peningkatan laba dan book value yang signifikan, PWON saat ini memiliki PER hanya sebesar 9.85x (dibawah 10!!) dan PBV sebesar 2.91x. Pasti dari anda mengira bahwa harga PWON menjadi murah karena laba yang naik akibat akuisisi. Let see, mari kita hilangkan angka 988 milyar, dan kita akan mendapatkan bahwa laba PWON menjadi sebesar 1.5 trilyun, tumbuh 34% dari tahun lalu, lantas berapa PER? PER tercatat sebesar 15.79x,

Murahkah? Jika pada PER 18x saya masih yakin bahwa Charlie Munger akan membeli, bagaimana dengan PER 15x, atau bahkan 9.85x?

Posisi Keuangan

Silahkan anda download laporan keuangannya, public announcement dari websitenya (jangan malas!). Maka anda akan mendapatkan point penting:

1. Current Ratio (Current Asset / Current Liabilities) = 1,41x, artinya aset lancar masih 140% lebih besar dari kewajiban lancarnya. Kategori: AAA
2. Free Cash Flow (Operasional Net Cash - Capex) = 1,2 trilyun, positif. Kategori: AA
3. Net Working Capital (Current Asset - Current Liabilities) = 1,5 trilyun, positif dan 2x dari belanja modal. Kategori: AA 
4. Return on Investment (ROI) (Net Income /  Operasional Net Cash) = 1.26x, artinya setiap beroperasi 100 rupiah, PWON menghasilkan penjualan 226 rupiah dengan laba bersih 126 rupiah. Kategori: AAA
5. Owner Earning (di bahas di : Laba Pemilik)= 2,2 trilyun, meningkat 171% dari 2013. Kategori: AAA

Dengan rata-rata kategori AA  dari 5 point di atas, PWON tengah mengalami masa-masa stabil dan meningkat. Yang saya suka adalah ketika mencari berita tentang PWON di internet, maka cukup masuk ke websitenya dan anda akan temukan apa yang anda cari. 

Finally, saya rasa, kami tetap akan terus keep PWON dan berencana bahwa lebih baik untuk menempatkan 40% dana tambahan yang kami punya untuk menambah posisi portfolio kami di PWON.

Salam Investasi

Read more →

Geliat Cantik Pakuwon Jati (PWON)

Penulis tertarik menulis tentang saham Pakuwon Jati (PWON) setelah menyadari bahwa PWON adalah pengembang salah satu mall yang cukup terkenal (setidaknya bagi penulis dan keluarga yang setiap muncul pertanyaan.. hmmm, beli ini, beli itu..nonton sekalian..kemana kita ?, pasti jawaban akhirnya.. KOKAS!). Ya KOKAS alias Kota Kasablanka, mall yang berdiri di bilangan Casablanca, Kuningan itu memang sangat lengkap terutama untuk para wanita yang suka akan merek-merek terkenal dunia, baru-baru ini distributor kecantikan Sephora mulai membuka gerai di KOKAS, segala salon, Carrefour, Electronic City sampe Informa dan ACE hardware (dua terakhir kesukaan penulis) ada disitu. Mungkin cuma satu yang belum ada, toko buku Gramedia. 

So, harus di akui mall ini memiliki satu ciri khas, Family Friendly, konsep yang dikembangkan sama dengan saudaranya yang lebih dulu ada. Gandaria City atau Gancit yang ada di bilangan gandaria, Jakarta Selatan.

Fokus Bisnis

PWON memiliki bisnis inti sebagai developer, memiliki 4 superblock besar yaitu Gandaria City Superblock, Kota Kasablanka Superblock, Tunjungan City Superblock dan Pakuwon City Township (dua terakhir berada di Surabaya) dengan total lahan 51.4 ha, sedangkan total landbanknya sendiri sebesar 355 ha tersebar antara Jakarta dan Surabaya dan kabar terbaru lahan sebesar 127 ha siap di garap di 2014 sebagai kawasan residensial di Surabaya Barat senilai 8 trilyun rupiah.

Yang cukup surprise adalah informasi mengenai rencana membangun Kota Kasablanka II di 2014 ini, yang entah akan menjadi mall terintegrasi seperti Pondok Indah Mall 1 & 2 ataukah menjadi pusat bisnis. Namun melihat cepatnya perkembangan mall KOKAS I, sangat realistis jika target optimis yang akan dicapai oleh KOKAS II nanti menjadi terbuka. Asalkan penulis berharap ada solusi bagi kemacetan yang pasti akan ditimbulkan.

Fokus Keuangan

Di Kuartal II 2014 ini, laba PWON meningkat secara signifikan sebesar 42.59% dibanding periode yang sama tahun lalu dan secara YoY meningkat 59.98%. Jika di runut satu tahun kebelakang, laba PWON meningkat 51.34% YoY 2012 ke 2013. 

Peningkatan laba yang cukup besar secara kontinyu ini di akibatkan suksesnya fokus mereka kepada recurring income atau pendapatan berulang. Dengan fokus pada pemasaran dua mall andalan di Jakarta (Gandaria City dan Kota Kasablanka) ditambah dua superblock nya di Surabaya.

Yang bisa dilihat nyata ialah PWON fokus menggarap recurring income ini sejak lama, disamping tetap menargetkan penjualan dari proyek hunian, ini adalah sinyal bagus dimana Manajemen sudah dapat melihat jauh kedepan untuk mengantisipasi hal-hal yang memberatkan penjualan property hunian. Dan tentunya pendapatan dan ekuitas mereka yang terus meningkat dari tahun ke tahun sejalan dengan kenaikan labanya.

Kenaikan laba bersih juga di ikuti oleh bagusnya grafik Return of Equity nya dan juga Return of Total Capital (laba bersih / (Ekuitas+hutang jangka pendek)

Dari itu semua, perusahaan ini bisa di kategorikan sebagai growth stock atau terus bertumbuh. Lalu bagaimana dengan valuasi dan kriteria pemilihan saham ala kami, mari kita lihat:

1. Perusahaan selalu mencetak laba (pernah minus lebih disuka) dan rata-rata 5 tahun terakhir diatas 12% = PWON selalu mencetak laba tinggi (rata-rata 99.12% dalam 5 tahun terakhir, dan pernah minus di tahun 2008) - COCOK

2. ROE rata-rata 5 tahun > 15% (jika no 1 >20%. >10% jika no 1 antara 10% - 20%), ROE PWON rata-rata dalam 5 tahun sebesar 17.97% - COCOK 

3. Rasio hutang jangka panjang berbanding laba bersih harus < 2 = Hutang jangka panjang sebesar 1.828 trilyun berbanding laba 1.811 trilyun (YoY) atau ration sebesar 1.01% - COCOK

4. DER < 1, hutang jangka pendek berbanding ekuitas = 0.47 - COCOK

5. Hitung Ratio dan Valuasi :

• Current Equity : 5,241 B
• Share Vol : 48,2 B
• EPS Q214 = 37.6 (yoy)
• Dividen per last year : Rp 4.5 / saham 

    Hasilnya:

Dapat terlihat hanya Return of Total Capital saja yang di bawah kriteria >12% itupun hanya sedikit. Walapun PBV terlihat mahal namun dengan margin of safety yang sebesar 36.78% (diatas 30%) tentulah hanya tinggal masalah niat kapan ingin masuk ke saham PWON ini.

Dengan kondisi-kondisi diatas, bisnis yang baik, pertumbuhan laba yang terus menerus dengan diskon di atas 30%, inilah saham yang termasuk kategori GARP (bertumbuh namun terdiskon) dan menjadi target investasi saham jangka panjang berikutnya.

Salam Investasi

Read more →

Analisa Saham Fundamantal - Value Investing: Menghitung Harga Wajar Saham - Part 2

Setelah di postingan terdahulu berjudul Value Investing: Menghitung Harga Wajar - Part 1 , kita sekarang mulai melakukan valuasi terhadap salah satu saham yang memenuhi kriteria Screening Saham yaitu PWON atau PT Pakuwon Jati, emiten yang bergerak di bidang property developer di Jakarta dan Surabaya.

Bagaimana menghitung harga wajar PWON? Mari kita simak,

A. Screening Saham 

Sesuai Screening Saham, maka PWON masuk kedalam kriteria pilihan Srimaya Investment. Baik dari sisi sektor (emiten ini bukan bergerak dalam bidang komoditas), Revenue, ratio hutang dan rata-rata pertumbuhan laba 5 tahun. Silahkan membaca  Screening Saham PWON terlebih dahulu.

B.  Valuasi Saham

Dari laporan keuangan kita dapatkan:

1. Profil Saham Emiten

• PER = 11.71x
• Average Growth Rate = 99.1%. pertumbuhan laba sangat besar dikarenakan di tahun 2008 PWON mengalami kerugian dan bangkit menjadi positif di tahun 2009. Karena Average Growth Rate > 15%, maka kita gunakan asumsi 15%.
• EPS disetahunkan. EPS tahun berjalan Q2 = 18.79, EPS disetahunkan = 18.79 x 4 / 2 = 37.58
• Dividen tahun terakhir = Rp. 4.5 per 2013. Dividen Payout Ratio = 11.97%
• Risk Premium = 12.88%

2. EPS Next Year

EPS year+1 = 37.58 + (37.58 x 15%) = 43.22

Sesuai pengurutan maka nilai EPS hingga tahun ke 10:

3. Menghitung prediksi harga saham tahun ke 10

Harga saham y10 = EPS y10 x PER, sehingga:

Harga saham y10 = 152.04 x 11.71x = Rp. 1,824

 4. Menghitung Total Dividen tahun ke 10

Total Dividen = 11.97% x 877 = Rp. 105.07

5. Menghitung Total Harga Saham di tahun ke 10

Total harga saham di tahun ke 10 = 1824 + 105.07 = Rp. 1,929.5

6. Menghitung Harga Wajar Saham saat ini

Dengan Risk Premium 12.88%  maka valuasi menjadi:

7. Menghitung Margin of Safety

Dengan harga saham saat ini Rp. 420, maka

MOS = 574 - 420 x 100% = 36.78%

                  420

Karena MOS > 30%, maka PWON cukup masuk kriteria value stock saat ini.

Salam Investasi

Read more →